第1419章 拆迁分析（第3页）

“不过这里好歹是一环内，咱们暂时按照现在周边新盘的行情算，按一万一平计算，那这个房子就值165万。”

至于3、4年后交房时房价会不会跌到一万以下？

吴书容心里觉得概率极低——省城核心地段的房子，总不至于跌得太离谱。

“如果现在选异地安置拿现房，补偿比例是1:3.2，110平算下来可以拿到352平。”

吴书容说话间掏出手机，查了下册子上那几个小区的价格：

“我刚查了下，现在这几个小区，上头的定价有5400，5530。

咱们就按5500计算。

352平算下来就是193.6万。”

吴书容停顿了下接着道：

“账面看着是异地安置更值钱，但这里头有两个关键因素不能漏算：

一个是异地安置房的交易折价与合规成本，另一个是时间成本与资金收益差。”

吴书容放下计算器，给大家算账：“现在册子上明确了，异地安置的房屋属于拆迁安置房。

那就普遍存在两个折价点。”

“第一个，交易限制，今年2月份刚出台的政策，不知道大家关注过没有。”

“政策说的是，针对这种拆迁安置房，自取得房屋产权证之日起，满5年才能上市交易?。”

“还有个就是交易前，需要先补缴土地出让金。”

“好，即便满足上市条件，安置房因小区配套、物业水平、居民结构等因素，实际成交价通常比同地段纯商品房低10%-20%。”

“按最保守的10%折价计算，异地安置房的实际可兑现价值为193.6万元x（1?10%）=174.24万元。”

“如果折价20%，实际价值仅为193.6x0.8=154.88万元，已经低于原地返迁的静态价值。”

“还有第二点，原地返迁需要等待3-4年交房，这期间需要承担租房成本咱们就不考虑了。

册子上写每个月会发租房补贴。”

“但，咱们要考虑一件事，这一环内核心地段的房产增值、抗跌能力远强于二环与三环之间的异地安置小区，这点大家认可吧？”

众人听着吴书容的分析，若有所思。

“咱们再估算下，如果3-4年后一环内房价按上涨17%计算。”

“我是按照的年均涨幅约4%-5%，属于温和上涨水平。”

“原地返迁的房屋价值就会达到165x1.17=193.05万元，追平异地安置的账面静态价值。”

吴书容看向大家：“当然分析是这样分析的哈。

以后的事情咋样，谁也不敢打包票不是。”

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